哈啰大家好我是Yale 欢迎回到我的频道
在今天这个影片里呢 我要跟你分享
3000块可以怎么开始投资房地产
我知道呢有很多人的梦想
就是希望未来自己可以当作房地产的投资客
然后每个月就收租这样子过生活
但是大部分的人呢没有那么多钱可以当作买房子的头期款
所以在今天这个影片中呢我要跟你分享
只要用几千块呢你就可以开始投资房地产啰
那就是投资到RIET
real estate investment trust
然后中文翻译成呢
不动产投资信托
当你投资到不动产投资信托REIT呢
你不是真正的把你的钱拿去买房子
而是呢你拿你的钱去买那些投资不动产的公司
而这些公司呢利用你的钱去买更多房地产来收租
这些公司投资的不动产呢会超过平常人能接触的范围
例如说呢百货公司,农田,医院等等
我们普通人呢就比较难接触到这些范围
例如说呢你会听别人说
噢我去年刚买了信义区的一间房子
但是你很少听到别人说
我现在投资到新光三越 对不对
所以呢我们可以透过投资REIT
来接触到这些资产类别
因为呢我自己是投资美股的
所以今天这个影片中所举的例子呢
都是以美国市场来做举例喔
房地产的获利方式呢大致上有两种
第一种呢就是买卖价差
第二种呢就是收租获利
REIT的获利方式也是一样
第一个呢是资本利得
第二个呢就是租金以股息的方式回馈股东
投资REIT有很多个好处
里面其中的一个好处是
美国政府有规定喔
不动产投资信托一定要给付给股东90%以上的营收
然后这个营收方式呢
是以股息的方式每个月转到你的帐户
而这些股息的范围呢大约落在3~6%左右
好那现在呢我们会讲一下投资REIT的好处
第一点是门槛低
投资REIT就跟投资美股一样
你可以一股一股的买
这就代表了你有多少钱就买多少股
比如说像我们要买普通的房子好了
假如说那个房子要1000万嘛
我们要准备大概300万或是至少200万
我们才可以买得到那间房子
但是你投资REIT呢
口袋里面有几千块你就可以开始做投资了
这样子呢我觉得可以降低年轻人
想要买房但是买不到房的那个压力
因为比如说你要买房子那个头期款呢
你要经过很多年的时间去存才存的到
或是你要跟爸妈伸手拿钱或是亲戚嘛
但是投资REIT呢你现在就可以开始
以我很喜欢的REIT ETF
然后代号是VNQ来举利
一股呢只要80~90块美金就可以开始做投资了
第二点是风险分散
如果你投资到REIT的话特别是REIT ETF
你可以很容易分散掉你的风险
因为你投资到一个不动产投资信托呢
他的旗下会有很多的房子嘛
假设说呢你投资到不动产投资信托
他的旗下有很多的资产对不对
这样子你的钱就会分散到很多不同的资产
再来是如果你投资到REIT ETF的话
你可以一下子就买很多很多很多公司
假如说呢我投资那个VNQ嘛
里面呢就含有188家公司
而这些公司旗下呢又有很多的资产
当然呢会比你只买一间房子这样来的风险低
因为假如说现在你买一栋房子
你所有的钱就是砸在这个房子里面
都被卡住了
如果你买REIT的话呢
他可以将你的钱分散到很多资产上
除此之外呢当你投资REIT
可以排除房东会常常遇到的一些困扰
例如说呢找不到房客啊
或是房客不缴租金啊
东西坏掉要修等等
像这些问题呢
那些不动产投资信托他们都会去处理
不需要我们去碰到
第三活跃性高
假如说现在你有一间房子
你急着需要用钱的时候呢
你需要把这整个房子卖掉才有钱 对不对
你没有办法把门卖掉或是把窗卖掉
你需要把整个房子卖掉才有钱
而且当你决定要把整个房子卖掉的时候呢
又需要花一点时间去寻找人来买你的房子
如果你很急的话呢就会被人家抓到把柄
这样子呢你卖掉的价钱可能会又比你预期的低很多
因为人家会杀价嘛
因为投资REIT呢你可以一股一股的买
同样的你也可以一股一股的卖
当你急着用钱的时候你只要上券商的网页呢
输入你要卖掉的股数 你想要卖多少股
然后你按同意这样子就OK了
第四点是费用很低
我自己呢没有投资实体的房地产
所以有一些费用呢我漏掉我真的很不好意思
但是我知道大部分的费用
是有包含律师费啊装修费等等
然后还有很多的税务
因为呢我自己是投资美股
然后美股在资本利得这一方面呢
我是不需要向美国政府缴任何费用的
不用缴任何的税
所以呢当我决定要把这些资产给卖掉的时候呢
我不需要向美国缴任何的税
而在台湾这边呢海外所得有每年600万的额度
所以呢我总共要支出的费用呢是股息会被扣留30%
但是这算起来还是蛮低的
另外如果你买ETF呢 ETF会收一些管理的费用
我买的那个EFT费用非常低只要0.12%而已
当然拉有好处一定会有坏处
那第一个坏处就是
你能够使用的杠杆非长的少
假如说你现在要买1000万的房子
你只要准备200万或是300万呢
你就可以买价值1000万的房子
那你收租的时候假设说你的租金回报是4%好了
你这一整年的租金就会是40万嘛
因为他会以1000万的房子来算
但是呢你买REIT的话呢
如果你有30万
你就只能买30万等值的股数
但同样的如果你投资到REIT
你身上如果有300万好了
你就只能购买300万等值的股数
如果以每年4%的股息来算的话呢
一年你只有12万的租金回报
你就没有办法利用银行当作杠杆
去借给你另外的那个700万
去做1000万这样子的商品
第二个坏处就是呢
你没有辉煌的房子
我相信你如果跟房地产投资客聊天过
你就会常常听他们炫耀说
哪里有房子啊
然后房子有多漂亮
或是他们会邀请你来他们的物件去看一下
但是如果你投资到REIT呢你就没有这个好处了
你就没有办法跟人家炫耀说
你在哪里有资产在哪里有资产
你唯一能够炫耀的就是
你户头里面的那些金额而已
所以这一点呢可能对一些人是好处对一些人是坏处
我自己呢是觉得没有差啦
因为我会拿他们配的那些股息
去租还蛮不错蛮好看的房子也是一个办法
那投资REIT好呢还是投资实体房子好
其实这个没有标准答案
其实都好
要看你的个人选择
如果你喜欢实体房子
你就去投资实体房子
如果你喜欢投资REIT你就投资REIT
这没有选择
我觉得可以不用选两个都一起来也可以
因为呢如果你没有很多的钱的话
你当然就买不到实体的房子嘛
你可以用REIT来作开始也可以
如果你没有办法承担很高的风险的话
那你应该就投资REIT嘛
或是说你现在很有钱的话
你也不用择一啊你可以两边同时进行
以我现在的阶段呢我比较喜欢投资REIT
因为我没有那么多钱可以去买房子
再来就是呢即使我有这么多钱好了
把所有钱都砸在一个房子里面呢
对我来说
对我现在这个阶段来说
太Crazy了
因为那些钱可以用来做好多的事情
可以做好多不同方式的投资
对我来说 不是说大部分的人都要这样子喔
我是觉得说或许将来我钱多了之后呢想法会改变
但是以我现在这个阶段
投资REIT就够了
好那我今天这个影片到这边
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然后我们下次再见啦 掰掰